Escrito pelo advogado Artur Irigoyen Pericão Seixas Junior.
Resumo: O presente artigo se volta à análise jurídica referente à Medida Provisória (MP) 992/2020, especificamente no que tange à possibilidade de se realizar a operação denominada de alienação fiduciária com compartilhamento do bem.
Palavras-chave: Direito Civil; Direito Imobiliário; Alienação Fiduciária; Medida Provisória 992/2020.
Entrou em vigor em 16 de julho de 2020, a Medida Provisória (MP) n.º 992/2020, que dispõe sobre o financiamento a microempresa e empresa de pequeno e médio porte; sobre o crédito presumido apurado com base em créditos decorrentes de diferenças temporárias; sobre o compartilhamento de alienação fiduciária; e sobre a dispensa do cumprimento de exigências de demonstração de regularidade fiscal nas operações praticadas pelo Banco Central do Brasil.
O presente artigo tem como objeto especificamente o trecho da referida medida provisória que trata sobre a possibilidade de realizar a operação chamada de alienação fiduciária com compartilhamento do bem, questão que vem a atender pleito das Instituições Financeiras, mas que, ao mesmo tempo, deve fomenta ar circulação de crédito, pois lastreada em garantia real efetiva, com segurança jurídica validada e celeridade instrumental que atende a demanda dos novos negócios realizados.
Embora com novo nome, a MP 992 vem a regular o instituto denominado na doutrina civilista como “alienação fiduciária de propriedade superveniente (DEL ARCO, 2017), objeto do enunciado nº 506 da V Jornada de Direito Civil promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal, que o definiu como sendo “Estando em curso contrato de alienação fiduciária, é possível a constituição concomitante de nova garantia fiduciária sobre o mesmo bem imóvel, que, entretanto, incidirá sobre a respectiva propriedade superveniente que o fiduciante vier a readquirir, quando do implemento da condição a que se estiver subordinada a primeira garantia fiduciária; a nova garantia poderá ser registrada na data em que convencionada e será eficaz desde a data do registro, produzindo efeito ex tunc”
A Alienação Fiduciária em garantia de bem imóvel , encontra-se regulada no art. 22 da Lei n.º 9514/97, sendo o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel, utilizando-se a doutrina de CHALHUB (2000), para melhor defini-la:
“Ao ser contratada a alienação fiduciária, o devedor-fiduciante transmite a propriedade ao credor-fiduciário e, por esse meio, demite-se do seu direito de propriedade; em decorrência dessa contratação, constitui-se em favor do credor-fiduciário uma propriedade resolúvel; por força dessa estruturação, o devedor-fiduciante é investido na qualidade de proprietário sob condição suspensiva, e pode tornar-se novamente titular da propriedade plena ao implementar a condição de pagamento da dívida que constitui objeto do contrato principal.”
Considerando que a alienação fiduciária em garantia de bem imóvel constitui-se de uma garantia mais segura juridicamente do que as garantias hipotecárias, pignoratícias ou anticrética, buscando atender a um pedido antigo das Instituições Financeiras, o Governo Federal editou, portanto, a Medida Provisória 992/2020, que em seu Art. 14, alterou a Lei n.º 13.476/2017, prevendo e autorizando o compartilhamento de alienação fiduciária de imóveis, de maneira que se admita que um mesmo imóvel possa garantir mais de uma dívida (artigo 9-A na lei federal 13.476/17), o que antes era expressamente vedado.
De acordo com texto novo da Lei, pode-se perceber, portanto, que para que se autorize o compartilhamento de alienação fiduciária, há necessidade de se respeitar dois requisitos, quais sejam:
a. As dívidas sejam contraídas a um mesmo credor;
b. A contratação se dê no Sistema Financeiro Nacional.
Ou seja, diferentemente do que prevê o art. 22, § 1o da Lei nº 9.514/97, o qual possibilita que a alienação fiduciária possa ser contratada entre pessoas físicas e jurídidas, não sendo exclusivo à operações no SFI, o seu compartilhamento, por disposição expressa em lei, é privativo para operações do SFI, ou seja das instituições financeiras, não podendo ser contratadas entre particulares.
Outro ponto importante à mencionar é que a nova medida provisória, no art. 9.º-B, alínea VII, e no art. 9.º-D, admitiu que os documentos que formalizarem as operações com mais de uma garantia de alienação fiduciária sobre o mesmo imóvel poderão -e deverão- prever que em caso de inadimplemento no pagamento de quaisquer uma das dívidas, todas se vencerão antecipadamente, autorizando-se, portanto, o procedimento denominado excussão da garantia imobiliária.
Cumpre-se ressaltar, outrossim, que a liquidação antecipada de uma das dívidas atreladas ao imóvel objeto de alienação fiduciária, não importa na liquidação antecipada das demais dívidas, razão pela qual o objeto se mantém alienado à dívida que ainda se encontra em aberto.
Na prática, o Governo Federal ao editar a referida legislação, atendeu a um antigo pedido das instituições financeiras, visando estimular a possibilidade de novas concessões de crédito imobiliário para as pessoas físicas e jurídicas que já tenham utilizado seus imóveis em operações de créditos anteriores, mas que desejam utilizar o mesmo bem como garantia para essas novas concessões.
No entanto, como muito bem esclarecido por CHALHUB (2020) em recente artigo, para que a nova legislação venha a ter a solução pretendida, necessário, ainda, que se faça as devidas correções para suprir as distorções da legislação original e evitar judicializações desnecessárias, especialmente em relação a (i) restrição da exoneração de responsabilidade aos créditos destinados à aquisição ou construção de moradia; (ii) alteração legislativa que estabeleça como lance mínimo pelo menos 50% do valor da avaliação, visando afastar o risco de arrematação por preço vil; e, (iii) excussão da garantia quando composta por dois ou mais imóveis, recomendando-se a realização de leilões sucessivos, em respeito ao princípio da menor onerosidade da execução.
Não há dúvidas de que, desde que corrigidas as distorções apresentadas, a possibilidade gerada pela normativa aqui abordada, irá fomentar uma maior circulação de créditos, considerando que a possibilidade de um mesmo imóvel ser conferido em garantia em mais de uma operação sugere que o crédito fique mais acessível ao tomador, tendo em vista a possibilidade de abranger a segurança jurídica decorrente da garantia real imobiliária (CASCIONE; FIORATTI, 2020).
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BRASIL, MEDIDA PROVISÓRIA Nº 992, DE 16 DE JULHO DE 2020. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2019-2022/2020/Mpv/mpv992.htm Acesso em 06/09/2020.
DEL’ARCO, Marina. Novas formas de constituição da alienação fiduciária de bem imóvel em garantia alienação fiduciária condicional ou de propriedade superveniente. Disponível em https://www.migalhas.com.br/depeso/261748/novas-formas-de-constituicao-da-alienacao-fiduciaria-de-bem-imovel-em-garantia-alienacao-fiduciaria-condicional-ou-de-propriedade-superveniente>. Acesso em 08/09/2020 às 14:01h
_______. Jornadas de direito civil I, III, IV e V: enunciados aprovados / coordenador científico Ministro Ruy Rosado de Aguiar Júnior. – Brasília : Conselho da Justiça Federal, Centro de Estudos Judiciários, 2012. Disponível em: https://www.cjf.jus.br/cjf/corregedoria-da-justica-federal/centro-de-estudos-judiciarios-1/publicacoes-1/jornadas-cej/EnunciadosAprovados-Jornadas-1345.pdf. Acesso em 06/09/2020
BRASIL, LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/Ccivil_03/leis/L9514.htm Acesso em 06/09/2020.
CHALHUB, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. Rio de Janeiro – São Paulo: Renovar, 2000, 2ª ed. Pág.222
BRASIL, LEI Nº 13.476, DE 28 DE AGOSTO DE 2017. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13476.htm Acesso em 06/09/2020.
CHALHUB, Melhim. A garantia fiduciária como elemento catalisador da reativação da economia. Disponível em: < https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/330845/a-garantia> acesso em 05/09/2020 às 14:32h
CHALHUB, Melhim. A garantia fiduciária como elemento catalisador da reativação da economia. Disponível em: < https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/330845/a-garantia> acesso em 05/09/2020 às 14:32h
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